Valuación Inmobiliaria con el método Comparativo de mercado

Alejandro Blé Maldonado

Alejandro Blé Maldonado

Gerente de Mercadotecnia

No es lo mismo costo, precio o valor de un inmueble. En este artículo Raúl Estrada de Coldwell Banker Commercial, quien cuenta con 20 años de experiencia en valuación, nos habla sobre los 3 enfoques típicos para poder hacer Avalúos Inmobiliarios utilizando el método comparativo de mercado. Haciendo un énfasis particular en el análisis de mercado que es uno de los temas más sensibles para definir valores de mercado. Hay tres enfoques típicos en la valuación.
Enfoque de costos.
Enfoque de ingresos.
Enfoque de mercado. Este último es del que hablaremos el día de hoy, sin dejar de ver un poco la estructura de los otros dos enfoques Si estás interesado en vender tu casa a un precio justo contacta a nuestros asesores inmobiliarios quienes te guiarán durante toda la transacción, busca al agente más cercano a tu zona aquí.
ENFOQUE DE COSTOS. Este tiene que ver con un tema de sustitución, es decir, cuánto nos cuesta hoy volver a hacer la propiedad tal y como está. Para ello necesitaremos el cómo se integra un inmueble: que es el terreno, las construcciones y las instalaciones especiales. El valor del terreno lo vamos a determinar a través de:
Un análisis de venta de terrenos.
El valor de las construcciones.
El valor de las instalaciones. Hay libros paramétricos que te dan valores ya catalogados y resumidos por tipo de propiedad: casas de tipo económico, tipo residencial, etcétera. Desde ahí se pueden tomar los valores y las instalaciones, también lo que tiene que ver con una cisterna, por ejemplo, la instalación de circuitos cerrados de televisión, todo lo que le adhieres a una casa por seguridad, por diversión, por así decirlo, también lo vamos a encontrar en estos libros. La suma de esos tres componentes nos va a dar el valor de costos que eso es lo que nos va a indicar cuánto nos costaría hoy volver a construir la propiedad que estamos viendo. Costos: Valor del terreno + Valor de las construcciones + Valor de instalaciones especiales
ENFOQUE DE INGRESOS O RENTAS O CAPITALIZACIÓN DIRECTA. Hay varias formas de nombrarlo y al final todos tienen que ver con determinar una renta anual de la propiedad. ¿Qué hacemos? Rentas anuales – Gastos = Ingresos netos anuales / Tasa de capitalización Análisis de rentas similares de propiedades para determinar de cuánto es la renta que se puede estar cobrando por ese inmueble. Le quitamos los gastos de operación, que tienen que ver con gastos inherentes a la propiedad que hace el propietario: el predial, mantenimiento, etc. Todo lo que gaste el propietario para mantener la propiedad se deduce y eso nos da los ingresos netos anuales. Esto es, cuánto percibe de rentas ya libre de costos el propietario. Eso lo dividimos entre una tasa de capitalización y el resultado es el valor por enfoque de ingresos. Con eso tendríamos dos valores ya estimados, que podrían ser uno o el otro. Algunos valuadores determinan promedios para determinar el valor comercial en el que pudiera salir la propiedad.
ENFOQUE DE MERCADO. Hablando de casas habitación uno de los enfoques más importantes y relevantes que nos va a decir un poco más cuánto puede costar una propiedad es el enfoque de mercado que por fórmula es el más sencillo de los tres: Valor de venta x m2 x superficie vendible= Valor del mercado Es determinar un valor de venta por metro cuadrado. Hay que hacer un análisis de ventas similares, multiplicarlo por la superficie vendible de la propiedad y eso nos va a dar el valor de mercado. Si eres asesor inmobiliario tienes que hacer sobre todo énfasis en el análisis de ventas similares, ahí es donde está la clave de toda esta metodología. Como asesor inmobiliario que estás en el mercado y te dedicas a vender y a visitar propiedades con clientes o en recorridos que haces, tienes la información suficientemente adecuada para que este análisis sea factible y fácil para determinar el valor de inmuebles que quieres tomar en ese momento para ver cuánto valen. Si estás interesado en aprender más de este tema, puedes mirar el webinar completo aquí. Descarga aquí la plantilla de HOMOLOGACIÓN DE VALORES COMPARABLES (mencionada en el webinar). Síguenos en Facebook Instagram YouTube COLDWELL BANKER MÉXICO

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