Guía 2026 · Compra de casas y departamentos
Requisitos para comprar un inmueble en México: guía 2026
Novac · Coldwell Banker · Lectura de 8 min
Guía 2026 · Compra de casas y departamentos
Los requisitos para comprar un inmueble en México se dividen en cuatro frentes: tus documentos como comprador, la situación legal de la propiedad, la forma de pago y la escrituración ante notario. Revisarlos antes de entregar cualquier anticipo es lo que protege tu inversión y evita retrasos el día de la firma.
Contenido del artículo
1. Requisitos para comprar un inmueble: tus documentos
El notario y, si usas crédito, el banco validarán tu identidad y tu situación fiscal. Tener esta carpeta lista desde la primera visita acelera todo el proceso:
- Identificación oficial vigente: INE, pasaporte o cédula profesional.
- CURP y RFC con homoclave: constancia de situación fiscal actualizada emitida por el SAT.
- Acta de nacimiento y comprobante de domicilio: recibo con antigüedad no mayor a tres meses.
- Acta de matrimonio: si estás casado bajo sociedad conyugal, tu cónyuge también firma y presenta documentos.
- Si compras a través de una empresa: acta constitutiva, poder del representante legal y constancia fiscal de la sociedad.
Revisa que tu nombre aparezca igual en todos los documentos. Una diferencia en un apellido o en el RFC puede detener la firma hasta que se corrija.
2. Documentación legal del inmueble
Entre los requisitos para comprar un inmueble, la revisión legal es la que más problemas evita. Una propiedad atractiva puede no estar lista para venderse si tiene irregularidades. Antes de entregar cualquier anticipo, verifica:
- Escritura pública antecedente: inscrita en el Registro Público de la Propiedad a nombre del vendedor.
- Certificado de libertad de gravamen: confirma que no hay hipotecas, embargos ni litigios.
- Boletas de predial y agua: pagos al corriente de los últimos cinco años o constancias de no adeudo.
- Régimen de condominio: en departamentos, el reglamento interno y la constancia de no adeudo de mantenimiento.
- Identificación del vendedor: y, si está casado, el consentimiento de su cónyuge para vender.
Pide que el notario solicite el certificado de libertad de gravamen antes de firmar el contrato privado. Así sabrás desde el principio si hay algo que resolver.
3. Requisitos según la forma de pago
La forma en que pagues define los requisitos para comprar un inmueble que deberás cubrir:
| Forma de pago | Requisitos principales |
|---|---|
| Recursos propios (contado) | Acreditar el origen lícito de los fondos y tener el capital disponible. |
| Crédito hipotecario bancario | Ingresos comprobables, buen historial en Buró de Crédito, antigüedad laboral y capacidad de pago. |
| Infonavit o Fovissste | Relación laboral activa, precalificación aprobada y cumplir los lineamientos del organismo. |
Si vas a usar crédito, pide tu precalificación antes de buscar. Te dirá cuánto te prestan y evitará que negocies un inmueble fuera de tu alcance.
Si pagas de contado, hazlo por transferencia o cheque. La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita prohíbe pagar en efectivo la compra de un inmueble a partir de cierto monto, fijado en Unidades de Medida y Actualización (UMA), y el notario deja constancia de la forma de pago en la escritura.
4. Escrituración ante notario
Con los documentos del comprador y del vendedor completos, el proceso en la notaría sigue estas etapas:
- Avalúo: determina el valor que sirve de base para calcular los impuestos.
- Contrato privado: fija precio, anticipos, fechas de entrega y penalizaciones si alguna parte incumple.
- Pago de impuestos: el notario calcula y retiene el ISAI y los derechos de inscripción.
- Firma e inscripción: se firma la escritura y se inscribe en el Registro Público para concluir el cambio de propietario.
El notario es imparcial y responde ante ambas partes. Aun así, conviene que tu asesor inmobiliario revise contigo cada documento antes de la cita de firma.
5. Requisitos para comprar un inmueble siendo extranjero
Un extranjero sí puede comprar en México. Lo que cambia es el trámite según la ubicación del inmueble:
- Fuera de la zona restringida, como la Ciudad de México: puedes comprar a tu nombre. Antes debes presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el convenio previsto en el artículo 27 constitucional, conocido como cláusula Calvo.
- En la zona restringida (100 km de las fronteras y 50 km de las costas): la compra se hace mediante un fideicomiso bancario.
- Documentos: pasaporte vigente y, si vives en México, tu documento migratorio. El notario te indicará si necesitas RFC.
6. Errores que retrasan la compra
- Entregar un apartado sin contrato y sin haber revisado la escritura.
- No considerar los gastos de escrituración al calcular el enganche.
- Buscar inmueble sin precalificación cuando vas a usar crédito.
- Descubrir adeudos de predial, agua o mantenimiento días antes de firmar.
- Datos distintos entre tus documentos, como un apellido o RFC mal escrito.
Casi todos estos errores se evitan revisando los requisitos para comprar un inmueble en orden: primero tu capacidad de pago, después la situación legal de la propiedad y al final la firma.
Comprar un inmueble sin una revisión jurídica y notarial rigurosa expone tu patrimonio a riesgos difíciles de revertir.
7. Checklist final de requisitos para comprar un inmueble
- Carpeta del comprador completa y con datos idénticos.
- Precalificación de crédito o comprobante de fondos propios.
- Escritura del vendedor inscrita y certificado de libertad de gravamen.
- Predial, agua y mantenimiento al corriente.
- Contrato privado firmado con fechas y penalizaciones claras.
- Cotización por escrito del notario y gastos de escrituración reservados.
Cumplir los requisitos para comprar un inmueble en este orden evita retrasos y pagos perdidos. Encuentra más guías de compra en el blog de Novac.
Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (artículo 27), Ley de Inversión Extranjera, Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita y Código Fiscal de la Ciudad de México (artículo 113, tarifa del ISAI 2026). Información general; no sustituye asesoría legal, fiscal ni financiera.
Resolvemos tus dudas
Preguntas frecuentes sobre los requisitos para comprar un inmueble
¿Cuáles son los requisitos para comprar un inmueble con crédito?
Además de tu identificación, RFC y CURP, el banco pide comprobantes de ingresos, buen historial crediticio, antigüedad laboral y un enganche. La aprobación final depende de su análisis y del avalúo del inmueble.
¿Puedo comprar un inmueble si estoy en Buró de Crédito?
Sí, si compras de contado o con esquemas que no consultan historial crediticio. Si vas a usar un crédito bancario o institucional, un historial negativo puede limitar o impedir la aprobación.
¿Quién paga los gastos notariales y de escrituración?
Por costumbre en México los paga el comprador: honorarios notariales, avalúo e impuesto de adquisición. Puede negociarse en el contrato privado.
¿Qué pasa si el inmueble tiene una hipoteca vigente?
Se puede vender, pero el propietario debe pedir a su banco una carta de instrucción para liquidar el saldo con los recursos de la compraventa, y la hipoteca se cancela en la misma operación.
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en la CDMX?
Sí. La Ciudad de México está fuera de la zona restringida, así que puede comprar a su nombre después de presentar el convenio de la cláusula Calvo ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.
¿Cuánto tiempo toma el proceso de compra?
Depende de qué tan rápido se reúnan los documentos, de la emisión del avalúo y, si hay crédito, de la aprobación del banco. Tener tu carpeta completa desde el inicio es lo que más acorta los tiempos.
Novac · Coldwell Banker
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